Financière Immobilière de Champagne

Dispositif Pinel

En vigueur depuis le 1er septembre 2014, le nouvel avantage fiscal Pinel vous permet de déduire jusqu’à 63 000 € de vos impôts. Comment ça marche ? Comment profiter de ce bonus qui vous permet de bâtir un patrimoine immobilier à moindres frais ?

Vous réalisez un investissement Locatif dans le neuf ?

le nouveau dispositif Pinel, qui remplace la loi Duflot, allège votre facture fiscale. Cette réduction d’impôt, opérationnelle depuis le 1“ septembre 2014, se décline en trois versions. Elle peut atteindre, au choix de l’investisseur, 12 % du prix du logement sur six ans, 18 % sur neuf ans ou 21 % sur douze ans. Avec l’ancienne loi Duflot, une seule durée était permise (9 ans avec 18 % de réduction d’impôt). Autre nouveauté du Pinel : la possibilité de louer aux ascendants et aux descendants est rétablie alors qu’elle était interdite en Duflot. Enfin, le zonage du dispositif a été modifié. Du coup, les plafonds de loyers à respecter pour pouvoir défiscaliser sont plus proches des valeurs de marché. Pour le reste, le Pinel demeure assez proche de son prédécesseur même s’il est plus intéressant. A l’instar du le montant de la réduction d’impôt est déterminé en fonction d’un plafond de prix au mètre carré de 5 500 €. Et la base de calcul de la défiscalisation ne peut pas dépasser 300 000 €. Au maximum, vous pouvez donc déduire 63 000 € de vos impôts si vous louez durant douze ans! Autres conditions à respecter : ne pas dépasser des plafonds de loyers et louer à des locataires dont les revenus sont eux aussi plafonnés.

Les conditions de la défiscalisation n’ont rien de décourageant, comme nous le verrons plus loin. Les plafonds de loyers sont finalement assez proches des valeurs de marché. Les trois quarts des Français entrent dans les conditions de ressources des locataires et le rendement est satisfaisant. Avec ses trois durées de location, le nouveau dispositif est plus souple d’uti— lisation. Et vous pouvez louer à un membre de votre famille, ce qui était interdit en Bref, le Pinel, c’est un bon plan pour bâtir un patrimoine immobilier dans d’excellentes conditions fiscales et financières.

L’avantage fiscal
Pinel : quel montant

Pour bénéficier du Pinel, vous devez d’abord acheter un ou deux logements neufs que vous louerez vide, sous le régime cal des revenus fonciers. Ce nouvel avantage fiscal, en effet, ne peut pas s’appliquer à la location meublée.
Le Pinel est une réduction d’impôt. Un mécanisme qui vous permet de déduire une partie du prix du bien du montant que vous payez chaque année au fisc. La déduction se calcule sur la base d’un prix qui ne peut pas dépasser 5 500 €/m2. Ce qui signifie que vous pouvez acheter un bien à 6 000 mais dans ce cas, vous établirez l’avantage fiscal

sur 5 500 €/m2. Autre plafond : la base de calcul de la réduction d’impôt est plafonnée à 300 000 €. Vous pouvez investir 400 000 €, mais c’est le montant précédant qui sera retenu pour déterminer votre avantage fiscal. Au choix. Vous pouvez choisir parmi trois possibilités en termes de durée comme de montant, sans pouvoir dépasser les plafonds prévus par le dispositif.

  • 12 % sur six ans. Vous achetez un deux pièces de 180 000 €. La déduction s’élève à 21 600 €, soit 3 600 par an pendant six ans.
  • 18 % pendant neufans. Grâce à notre deux pièces de 180 000 €, vous déduisez 32 400 € de vos impôts soit 3 600 € par an pendantneufans.
  • 21 % pendant douze ans. Avec le même bien;r vous déduisez 3 600 € par an pendant les neuf premières années. Ensuite, l’avantage fiscal est ramené à 3 % du prix sur les trois dernières années, soit 1 800 € par an. Au total, la déduction atteint 37 800 € sur douze ans (32 400 + 5 400 €).

Ces trois durées vous donnent davantage de souplesse dans la gestion de votre investissement. Vous pouvez par exemple récupérer le logement pour y vivre ou pour le vendre à partir de la septième année, alors qu’il fallait attendre la fin de la neuvième année avec l’ancienne loi Un ou deux logements. Le Pinel s’applique si vous achetez un ou deux logements par an à condition de respecter les plafonds de calcul du dispositif. Imaginons que vous investissez dans un studio de 22 m2 à 4 200 €/m2 (92 400 €) et dans un deux pièces de 45 m2 à 3 800 (171 000 €). La déduction sera donc établie sur la base d’un prix de 263 400 €. Avec le Pinel sur six ans, par exemple, vous déduisez 31 608 €, soit 5 268 par an pendant six années.

Si votre réduction Pinel dépasse le montant de vos impôts, le solde ne se reporte pas sur votre imposition des années suivantes. Il est donc perdu. Enfin, le Pinel entre dans le système de plafonnement des niches cales à 10 000 € pour 2014.

Quels logements pour défiscaliser en Pinel ?

Comme la plupart des avantages fiscaux dédiés à l’investissement locatif, le Pinel ne concerne que les achats de logements neufs. Ils peuvent être achetés sur plans, en cours de construction ou terminés. A priori, les logements anciens qui font l’objet d’une réhabilitation complète, aboutissant à la création de nouveaux logements vendus en TVA immobilière, devraient être concernés par ce dispositif.

Performance énergétique et mixité. Sur le plan technique, la déduction Pinel ne peut s’appliquer qu’à deux types de logements neufs : ceux qui sont labellisés Bâtiment basse consommation (88€) et ceux qui sont conformes à la réglementation thermique 2012, la norme qui rend le BBC obligatoire depuis le 1er janvier 2013. Toute l’offre des promoteurs correspond à ces règles très exigeantes, qui garantissent durabilité, économies d’énergie et maîtrise des charges. Le Pinel devrait également reprendre l’un des points forts du En collectif, seuls 80 % d’un programme devraient être éligibles au nouveau dispositif. Une mesure prise pour favoriser la mixité d’occupation, sachant qu’un immeuble qui mêle locataires et propriétaires est mieux entretenu qu’un bâtiment qui compte 100 % de locataires.

Pinel : dans quelles zones investir?

Le Pinel n’est autorisé que sur les secteurs dans lesquels l’offre locative est inférieure à la demande. Plus précisément, il sagit des zones dites A bis, A, B1 et d’une partie des communes situées en zones , c’est-à-dire de l’Ilede-France, du Genevois français, de la Côte d’Azur, des métropoles régionales de plus de 250 000 âmes et de certaines villes dont la population est comprise entre 50 000 et 250000 habitants.

Le Pinel n’est pas autorisé dans les communes de moins de 50 000 habitants. Ce zonage est établi pour éviter de produire des logements neufs là où il n’y a pas de besoins.Ce qui permet aux investisseurs en locatif d’être quasiment assuré de trouver un locataire. Davantage de communes concernées. Attention : il s’agit du nouveau zonage, mis en place le 1 octobre 2014. Sans entrer dans le détail, il rend davantage de communes éligibles au dispositif et fait passer nombre d’entre elles dans la catégorie supérieure, là où les plafonds de loyers et de ressources du locataire sont plus élevés.

Quels loyers pour louer en Pinel ?

Pour profiter du bonus fiscal Pinel, vous devez louer en respectant des plafonds de loyers.

Pour les calculer, on prend les plafonds du tableau 1 et on leur applique un coefficient multiplicateur.

Pourquoi ce coefficient ?
Pour tenir compte de la réalité du marché locatif. De fait, les petites surfaces se louent proportionnellement plus cher que les grandes. Avec cette formule, vous pourrez donc pratiquer des loyers adaptés.
Soit un coefficient de 0,99 multiplié par 10 €/m2. Le loyer est donc de 9,90 soit 594 par mois.

Les surfaces annexes
En Pinel, le loyer se calcule en fonction de la surface utile. Il s’agit de la surface utile majorée, dans la limite de 8 m2 par logement, de la moitié des surfaces annexes (balcons, cave, etc). Prenons un 60 m2 en zone B]. Il bénéficie d’une cave de 4 m2 et d’un balcon de 7 m2. La surface utile est donc de 60 5,5 m2 (11 m2 divisé par deux). Le loyer Pinel se calcule ainsi :07 19/655.

Nouveautés
Avec le nouveau zonage, nombre de communes ont été promues dans un secteur où les plafonds de loyers sont plus élevés. Ce qui signifie qu’ils sont plus proches des valeurs du marché libre. Du coup, l‘investisseur gagne en rentabilité. Attention toutefois à bien étudier le marché locatif. Il se peut que dans certains cas, les loyers Pinel soient supérieurs aux valeurs du marché libre. Pour louer, vous aurez donc intérêt à vous caler sur ce même marché libre.

Autre bonne nouvelle: le gouvernement a enterré le projet d’encadrement des loyers. Les loyers Pinel étant déjà plafonnés, ils n’auraient pas été concernés par cette mesure. La décision de ne pas appliquer le très controversé encadrement devrait toutefois lever bien des inquiétudes chez les investisseurs et donc leur redonner beaucoup de confiance.

Pinel : quels locataires ?

Réduire vos impôts avec le dispositif Pinel n’est possible que si vous louez le bien vider selon le régime des revenus fonciers, à titre de résidence principale du locataire. La durée de location va varier en fonction de la période Pinel que vous aurez choisie. Pour une défiscalisation de 12 % de la valeur du bien, vous devez louer six ans. Si vous louez neuf ans, vous profiterez d’une réduction de 18 %. Enfin, avec un bail de douze ans, l’avantage fiscal sera porté à 21 % du prix du logement.

Plafonds de ressources
Pour permettre aux ménages à revenus intermédiaires de se loger, le dispositif Pinel vous oblige à louer à des locataires dont les ressources ne dépassent pas certains plafonds. Ils sont nis dans le tableau 2. Les trois quarts des Français satisfont à cette condition.

Louer en famille
Bonne nouvelle : en PineI, vous pouvez louer votre logement neuf à l’un de vos ascendants ou l’un de vos descendants, une possibilité qui était interdite en Si vous louez à un ascendant (votre père par exemple), vous pourrez continuer à profiter de l’avantage fiscal. Mais ce dernier sera suspendu si vous louez à un descendant (votre fille par exemple). Dans de cas, les choses vont se passer ainsi : vous louez trois ans à un locataire qui n’est pas membre de votre famille. Vous défiscalisez durant cette période en respectant les plafonds de ressources et de loyers. Vous louez à votre fille les trois années suivantes. Vous ne défiscalisez pas et vous appliquez les loyers de marché. Durant les trois années qui suivent, vous louez de nouveau à un locataire qui n’est pas membre de votre fa— mille en appliquant les règles de l’avantage fiscal Pinel. Attention :. si vous louez à un descendant, il devra être détaché de votre foyer.


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