Financière Immobilière de Champagne

Investir à crédit

Mieux vaut financer votre investissement locatif par un emprunt. Les taux d’intérêt sont actuellement très bas, ce qui permet d’optimiser votre situation fiscale. Marche à suivre.

L’investissement immobilier repose le plus souvent sur un financement à crédit. Pourquoi ?
Tout simplement parce que c’est plus rentable! En effet, la fiscalité relative à l’investissement locatif permet de déduire des revenus les intérêts de l’emprunt contracté. Plus vous empruntez, plus vos revenus diminuent, moins vous payez d’impôts.

Déduction : mode d’emploi

Déduire les intérêts d’emprunt des loyers n’est possible que si vous êtes imposé au titre des revenus fonciers. Vous devez ainsi Iouer le logement vide. En plus du bénéfice de la réduction d’impôt du Pinel, vous pourrez déduire les charges réelles et les intérêts d’emprunt des loyers. Le déficit éventuel, à concurrence de 10 700 € par an, vient alors en déduction du revenu imposable de l’investisseur (dans la limite d’une réduction d’impôt globale de 10 000 €).

Attention cependant : le déficit imputable ne peut pas provenir des intérêts d‘emprunt, mais uniquement des frais et charges. En clair, si les intérêts d‘emprunt sont supérieurs aux loyers perçus, ils seront déductibles à hauteur des loyers seulement,

le solde pouvant être mis en réserve pendant dix ans pour être imputé sur des revenus fonciers ultérieurs.

Le cas particulier du microfoncier
Ce système ultra simplifié de déclaration s’applique automatiquement sauf option contraire, aux bailleurs qui perçoivent moins de 15 000 € par an. Il consiste à déclarer le montant brut des locations nues, sans déduction des charges. Le fisc appliquera ensuite un abattement forfaitaire de 30 %. Cette limite des 15 000 € s’apprécie annuellement, y compris lorsque la location a commencé en cours d’année. Mais vous ne pourrez rien déduire d’autre et surtout pas les intérêts d’emprunt. Le microfoncier n‘est avantageux que si les charges déductibles des revenus fonciers sont inférieures à 30 % des loyers. Autrement dit, si vos déficits liés notamment aux intérêts d’emprunt se situent au-dessus de ces 30 %, vous opterez pour le régime normal des revenus fonciers, avec des intérêts d’emprunt déductibles des loyers.

Le loueur en meublé professionnel
À condition d’opter pour le régime réel et non pour le régime forfaitaire, ce statut vous permet d’imputer les cits d’exploitation non pas sur les revenus fonciers, mais sur les revenus globaux. Parmi les

charges susceptibles de créer des déficits figurent les intérêts d’emprunt. Par conséquent, un financement à 100 % par le crédit vous permet de réduire votre facture fiscale. Le loueur peut bénéficier du statut de loueur professionnel si un membre au moins du foyer fiscal est inscrit au Registre du commerce et des sociétés en qualité de loueur professionnel, si les recettes doivent dépasser 23 000 € TTC par an et si elles sont supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal (salaires, BIC, etc).

Le loueur en meublé non professionnel
Est considéré comme loueur en meublé non professionnel un contribuable qui n’est pas inscrit, pour cette activité, au Registre du commerce et des sociétés (RC5) et/ou qui retire de cette activité des recettes annuelles inférieures ou égales à 23 100 €/an et/ou moins de 50 % du revenu global du foyer fiscal. Chaque année, l’investisseur pourra déduire de ses revenus locatifs les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les amortissements des murs et des meubles.

Pour qu’un financement par le crédit soit intéressant, il faudra que vos charges (y compris les intérêts) soient supérieures, pendant cinq ans, à l’abattement de 50 % du régime forfaitaire. Ce qui est le plus souvent le cas dans le neuf.

Quel financement pour quel investissement ?

Dans la grande majorité des cas, les investissements locatifs dans le neuf relèvent aujourd’hui du dispositif Pinel. Vous devrez d’abord vous pencher sur le type d’opération que vous souhaitez réaliser, puis sur le rapport entre la durée de l’opération et celle du remboursement du crédit en fonction de vos objectifs et de votre situation personnelle. Vous êtes faiblement imposé. Si vous possédez des fonds propres, placez-les dans l’opération, à hauteur de 20 à 30 %. Certes, vous déduirez moins d’intérêts d’emprunt. Mais vous allégerez vos remboursements et vous profiterez des avantages fiscaux. Certains investisseurs procèdent ainsi pour minorer, voire supprimer leur effort d’épargne ou pour ne plus être imposables.

Vous êtes moyennement imposé
Vous financez votre investissement à 100 % par un crédit amortissable (vous remboursez en même temps le capital et les intérêts, ces derniers diminuant au fil du temps). Une solution simple et performante.

Vous êtes fortement imposé
Vous financez votre investissement avec un crédit in fine. Ici, vous remboursez les intérêts chaque mois et le capital en une seule fois, au terme de l’opération. Le gain est alors maximal, puisque les intérêts se calculent sur la totalité du montant emprunté pendant toute la durée du prêt. Mais il vous faudra disposer du capital le moment venu. Pour ce faire, ce crédit in fine doit être adressé à une formule d’épargne sécurisée, en général une assurance-vie, calibrée pour atteindre la somme nécessaire le moment venu. À réserver aux investisseurs qui ont les moyens.

Question de durée
En général, la durée de remboursement du crédit est calée sur celle de l’investissement. Mais si vous voulez réduire votre effort d’épargne, vous pouvez allonger la période de remboursement. Sur un investissement Bouvard Censi ou Pinel, par exemple, un crédit sur quinze ans allégera vos mensualités. Au terme de l’opération, une partie des fonds issus de la revente du logement vous permettra de rembourser par anticipation les échéances restant à payer. Vous pouvez aussi garder le bien et finir de payer l‘emprunt grâce aux loyers, mais évidemment, la fiscalité vous sera moins favorable. Attention : tenez compte de votre âge et de votre stratégie. Si, par exemple, vous avez cinquante-cinq ans et que vous souhaitez investir pour améliorer votre retraite, un prêt sur vingt-cinq ans ne présente guère d’intérêt.

Crédits astucieux

Les crédits dédiés à l’investissement savent s’adapter aux spécificités de l’achat dans le neuf.

Différés de remboursement
Dans la plupart des cas, le neuf s’achète sur plans, avant qu’il ne soit construit. Et vous payez au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Vous débloquez donc les fonds progressivement. Mais s’il n’y a pas de locataire dans les lieux… vous ne percevez pas de loyers. Dès lors deux solutions: soit vous ne payez que les intérêts et l’assurance pendant le chantier (intérêts intercalaires), ce qui minore vos charges. Soit vous optez pour un différé total: vous ne commencez à rembourser capital, intérêts et assurances qu’une fois le logement terminé et loué.

Important:

le crédit optimise l‘investissement immobilier, mais n’oubliez pas que votre objectif reste la location. Vous devez avoir un bon remplissage locatif et éviter ainsi des vacances répétées. Seule solution : investir dans un logement bien placé et sur un marché porteur.


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