Peut-on faire des plus-values ?
Les prix de l’immobilier s’envolent. Entre 2002 et 2012, le neuf a augmenté de 80 %, l’ancien de 140 %. Quelques mois ont suffi pour effacer la correction de la fin de 2008 et du début de 2009. Et pour cause : la France doit construire chaque année au moins quatre cents mille logements pour satisfaire ses besoins. Un chiffre qui n’a été atteint qu‘en 2007 et 2008. En outre, le déficit cumulé est estimé à huit cent mille logements. En clair : l’offre est, et restera, encore longtemps inférieure à la demande. Et puis il ne faut pas oublier que sur le long terme — un investissement immobilier s’envisage toujours ainsi la pierre n’a jamais baissé. Conclusion : à condition de choisir un bon emplacement (quartier agréable, bien équipé, bien desservi mais aussi ville dynamique), les plusvalues ont toutes les chances d’être au rendez-vous.

Peut-on louer facilement ?
Le marché locatif souffre d’une offre chroniquement inférieure à la demande. Les sites les plus touchés : les grandes métropoles, les communes entreprenantes (démographie en hausse, projets d’urbanisme, attractivité économique, etc.). Mais aussi de nombreux quartiers recherchés des villes moyennes. Sur ces sites, trouver un locataire reste facile, à condition de louer au prix du marché.

Quels avantages fiscaux ?
L’investissement locatif dans le neuf est assorti d’avantages fiscaux. A commencer par le dispositif Pinel depuis le septembre 2014. Les investissements en résidences avec services, eux aussi, ouvrent droit à la défiscalisation, notamment au régime de la location meublée classique ou au dispositif Censi-Bouvard.
Mais attention : ces cadeaux fiscaux, bien qu’attractifs, doivent rester à leur juste place. Ce ne sont que des outils au service de vos projets. En d’autres termes, vous devez toujours donner la priorité à la pierre, en choisissant un bon emplacement, un marché locatif porteur et une résidence de qualité.
Faut-il investir à crédit ?
Oui. L’immobilier locatif est l’un des rares placements qui peut être financé intégralement par le crédit. En outre, dans la plupart des cas, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus, qu’ils soient fonciers ou globaux selon le statut fiscal choisi. Ce qui optimise la défiscalisation. Enfin, ces crédits sont garantis par des assurances décès invalidité. En cas d’aléa grave de la vie, vous êtes protégé.

L’investissement locatif est il rentable ?
Le rendement locatif brut (loyers annuels divisés par le prix du bien, le tout multiplié par cent) varie de 2,5 à ,5 %. Pour obtenir la rentabilité nette, vous ajoutez d’un côté les charges diverses (impôts locaux, entretien, etc ) et de l’autre les avantages fiscaux et les intérêts d’emprunt. Notez que rendement et valorisation fonctionnent comme le principe des vases communicants : une adresse chère est moins rentable, mais étant plus recherchée, elle prendra davantage de valeur au fil du temps. Et elle résistera mieux en cas de retournement du marché immobilier. L’inverse, lorsque la rentabilité est élevée, la valorisation, si elle reste réelle, est moindre. Le bon équilibre entre risque et sécurité, le tout mesuré à l’aune de vos objectifs.

Pour être réussi, l’investissement locatif dans le neuf doit s’inscrire dans une stratégie clairement définie.

Le bilan patrimonial.
Commencez par dresser votre bilan patrimonial. En vous posant les bonnes questions : quels sont vos placements aujourd’hui ? Quels sont vos besoins actuels et futurs ? Comment allez-vous préparer votre retraite ? Comptez-vous aider vos enfants ? Où en êtes vous fiscalement ? Vos réponses vont guider votre stratégie. Le bon choix fiscal. Pour choisir la bonne formule, tenez compte de votre situation, de vos projets et de vos objectifs (voir notre rubrique investir.
Investir puis habiter. Vous pouvez mettre le bien en location durant quelques années, puis le reprendre pour y habiter. Selon le dispositif fiscal choisi, vous devrez louer pendant une durée minimale (six ans pour le Pinel).

Loger votre famille.
Vous pouvez choisir d’investir dans le neuf pour loger vos ascendants ou vos descendants, une possibilité rétablie par le nouvel avantage fiscal Pinel, alors que la loi Duflot l’interdisait.

Transmettre.
Votre investissement pourra être transmis à vos enfants. Vous pourrez aussi effectuer une donation avec les fonds issus d’une revente. Conseil : outre le choix du bien, du financement et de la fiscalité, pensez aux questions de transmission et de Succession.

Revendre.
Avec la revente, vous obtiendrez un capital assorti d’une plus value, à condition de choisir, comme toujours en matière d’immobilier, un bon emplacement et une résidence de qualité. Le fruit de cette revente pourra être réinvesti dans un nouveau logement. Un bon moyen pour financer une résidence secondaire ou le toit de vos vieux jours.