Pinel : rentable ?
En moyenne, l’investissement locatif dans le neuf rapporte entre 2,5 et 3 % brut (loyer annuel divisé par le prix du bien le tout multiplié par 100). Mais si l’on prend l’avantage fiscal Pinel en compte, on gagne au moins 1%. Ces chiffres sont à comparer aux autres placements. Ceux qui présentent le maximum de sécurité rapportent peu. Témoin le Livret A avec ses 1% . Les obligations françaises tournent aux alentours de 1, 201, 30 %.
L’assurance vie ne dépassera pas les 3 % cette année. Les livrets proposés par les banques affichent souvent des taux de %, mais il s’agit d’offres promotionnelles qui ne durent que quelques mois. En outre, ces placements sont fiscalisés. La Bourse peut offrir des rendements séduisants, mais elle est par nature risquée. Bref, le neuf sen tire plutôt bien.
A noter : la rentabilité locative n’est pas le seul point à étudier. N’oubliez pas qu’un investissement locatif est payé pour partie par le locataire et les avantages fiscaux. Le crédit qui finance l’opération fait effet de levier : grâce à lui, vous devenez propriétaire d’un solide patrimoine que vous n’auriez sans doute pas pu payer cash.
Souvenez-vous également que sur le long terme (dix à douze ans), l’immobilier na jamais baissé. En clair : votre bien va prendre de la valeur au fil du temps.
Pinel : conseils pour ne pas vous tromper
- Informez-vous bien sur le dispositif Pinel, mais aussi sur tous les aspects de l’achat dans le neuf (vente sur plans notamment).
- Définissez vos besoins en fonction de votre budget.
- Choisissez un bon emplacement (quartier bien équipé et bien desservi). Achetez comme si c’était vous le locataire.
- Rendez-vous sur place pour vous assurer des qualités du site.
- Calculez bien votre loyer Pinel et comparez-le aux valeurs pratiquées sur e marché libre.
- N’oubliez pas que tout part du locataire. Si vous ne louez pas, vous ne percevez pas de loyers et vous ne pouvez pas bénéficier de l’avantage fiscal.
- Pour bien mesurer les tenants et aboutissants d’un investissement Pinel, faites faire des simulations financières et fiscales sur la base d’hypothèses raisonnables.
- Le bon plan : investissez à crédit. Les intérêts d’emprunt sont déductibles des loyers lorsque vous les déclarez au fisc, ce qui optimise votre placement.
Pinel : les huit points clés
- Réduction d’impôt égale à 12 % du prix du logement sur six ans, 18 % sur neuf ans et 21 % sur douze ans.
- Dispositif réservé aux logements neufs.
- L’avantage fiscal est déterminé sur un plafond de prix au mètre carré de 5 500 €. La base de calcul ne peut pas dépasser 300 000 €.
- L’investissement Pinel est permis pour deux logements par an avec la même base de calcul (un bien à 120 000 et un autre à 180 000 par exemple).
- Le mécanisme de défiscalisation ne Concerne que les secteurs caractérisés par une offre locative inférieure à la demande.
- Pour bénéficier de l’avantage fiscal, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire.
- L’investisseur doit louer vide (régime fiscal des revenus fonciers, pendant six ans minimum, titre de résidence principale du locataire.
Quel logement pour investir en Pinel ?
Le nouvel avantage fiscal concerne les logements neufs. Ils peuvent être achetés sur plans, en cours de travaux ou terminés. Dans la mesure où ils sont neufs, ils relèvent de la TVA immobilière à 20 %. Les biens immobiliers anciens qui ont fait l’objet d’une rénovation aboutissant à la création de logements neufs, sils sont vendus en TVA immobilière, ouvrent droit au Pinel.
Les logements neufs d’aujourd’hui sont soit porteurs du label Bâtiment basse consommation, soit conformes à la réglementation thermique 2012, la norme qui rend le BBC obligatoire depuis janvier 2013. Pour vous, investisseur, c’est le gage d’un haut niveau de qualités techniques et d’une très bonne maîtrise des charges. Le locataire, lui, vit dans un logement très économe en énergie, ce qui sécurise son budget donc le versement des loyers.