Acheter sans voir ne veut pas dire acheter à l’aveuglette. Au contraire! Le législateur a strictement réglementé ce type de transaction pour la rendre la plus transparente possible. La Vente en l’état futur d’achèvement, la Véfa, est régie par les articles L 261-1 et suivants du Code de la construction et de l’habitation.

L’avant-contrat.
Après avoir choisi l’appartement, le promoteur va vous faire signer un contrat de réservation; c’est l’avant-contrat. Attention, ce n’est pas un acte officiel. En signant ce document, vous poserez une option et réserverez ainsi le bien convoité. Vous devrez alors verser un dépôt de garantie équivalent à 5 % du prix si la signature définitive intervient dans l’année qui suit la signature de l’avant-contrat. On descend à 2 % lorsque ce délai est inférieur à deux ans et rien au-delà. Cette somme est versée sur un compte spécial bloqué, ouvert par un notaire. Une fois l’avant-contrat signé, vous disposez d’un délai de rétractation de sept jours. Quoi qu’il en soit, il est nécessaire de posséder une somme suffisante immédiatement!

Le contenu de l’avant-contrat.
Ce document mentionne la surface, le nombre de pièces et leurs annexes, une notice descriptive qui passera en revue l’équipement de l’appartement tant en gros oeuvre qu’en second oeuvre, les matériaux de construction, qui indiquera le prix prévisionnel de vente et, le cas échéant, ses modalités de révision ainsi que la signature du contrat définitif.

Attention, dans le cas d’un financement par un crédit, l’avant contrat est obligatoirement conclu sous condition suspensive d’obtention des prêts. Ainsi, si vous n’obtenez pas vos financements, vous récupérez le dépôt de garantie. Celui-ci vous est également rendu si l’un des équipements prévus au contrat n’est pas réalisé ou si le prix de vente dépasse de 5 % le prix prévu au départ, etc.

L’acte définitif.
La deuxième étape de l’achat est le contrat définitif. C’est la signature du contrat définitif devant notaire.

Ce dernier vous adressera alors le contrat un mois avant la date de ratification. Lisez ce document attentivement, aussi volumineux et dense soit-il, car il vous éclairera sur la conformité de l’avant contrat. Vous y trouverez la désignation du terrain, la description détaillée du logement, un règlement de copropriété, vos tantièmes, le prix et les modalités de paiement, le délai prévisionnel de livraison, etc. Le jour de la signature, le vendeur doit aussi vous remettre un plan coté du logement ainsi qu’un exemplaire du règlement de copropriété. N’oubliez pas que le contrat définitif doit obligatoirement inclure une garantie de remboursement ou d’achèvement.

La Véfa fonctionne selon l’avancement des travaux. Autrement dit, vous payez votre bien au fur et à mesure de la progression de l’ouvrage.
Les paiements sont échelonnés, sans jamais pouvoir dépasser 35 % à l’achèvement des fondations, 70 % à la mise hors d’eau (pose de la toiture) et 95 % à l’achèvement de l’immeuble. Le solde (5 % du prix) est versé à la livraison. Depuis le 2 avril 2011, si votre promoteur vous propose une garantie d’achèvement de l’immeuble donnée par lui-même (garantie intrinsèque, les paiements s’échelonnent de la façon Suivante :

– 35 % du prix à l’achèvement des fondations ;
– 50 % du prix à l’achèvement du plancher haut du rez-de-chaussée ;
– 70 % du prix à la mise hors d’eau ;
– 80 % du prix à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage ;
– 95 % du prix à l’achèvement de l’immeuble ;
– le solde à la remise des clefs.

‘En achetant dans le neuf, vous bénéficiez de toute une série de protections.

La garantie de remboursement ou d’achèvement.
Si le promoteur ne peut pas mener l’opération à bien, vous êtes assuré de récupérer les sommes versées. Lorsque les travaux sont commencés, la garantie d’achèvement vous assure que la construction sera bel et bien terminée. Lorsque l’immeuble est achevé, le vendeur de l’immeuble, en compagnie des différents partis, procède à la réception des travaux. Puis il procède à la livraison. Lors de cette formalité, vous allez faire le tour du propriétaire et vérifier si tout a été réalisé comme convenu dans le contrat.

La garantie contre les vices apparents.
Elle couvre les défauts décelés soit lors de la livraison, soit dans le mois qui suit cette formalité. Si une malfaçon est constatée lors de la remise des clefs, rendant l’immeuble impropre à sa destination, à Savoir l’habitation, vous pouvez consigner les 5 % restant dus jusqu’à la résolution du litige. Le plus souvent, le promoteur s’engagera à pallier à tous les défauts dans les plus brefs délais. L’entreprise chargée des travaux vous fera signer un quitus une fois les désordres Corrigés.

La garantie de bon fonctionnement.
D’une durée d’un an, elle couvre les désordres constatés dans le procès-verbal de livraison et tous ceux signalés dans l’année qui suit. La garantie de bon fonctionnement. Elle dure deux ans et vous protège contre les défauts affectant les éléments dissociables du gros oeuvre (radiateurs, volets, sanitaires, etc.

La garantie décennale.
D’une durée de dix ans, elle couvre tous les désordres qui compromettent la solidité de l’immeuble ou le rendent impropre à l’habitation.

Un certain nombre de frais vont venir s’ajouter au prix de vente du promoteur. Pensez-y

Les frais liés à l’achat.
Dans le neuf, vous bénéficiez de frais de notaire réduits. Ils varient de 2 à 3% du prix de l’acquisition.contre 7 à 8 % dans l’ancien. La TVA est également acquittée par l’acquéreur (elle est comprise dans le prix de vente. En 2014, elle est passée de 19.6 à 20%. Mais certains programmes dans les quartiers en rénovation urbaine sont vendus. Par ailleurs, une contribution de sécurité immobilière devra être acquittée. Bien sûr, le notaire sera rémunéré sous forme d’honoraires. Ses émoluments sont strictement encadrés par un barème. Ils se calculent sur le prix de vente toutes taxes comprises. Mais d’autres frais peuvent intervenir (photocopies, timbres, déplacement…).

Les frais liés au crédit.
lls correspondent principalement à l’hypothèque ou à la caution La première est une garantie que la banque prend sur le bien pour se protéger contre les impayés. Comptez 1,5 % du capital emprunté. La caution, est donnée par une société spécialisée qui s’engage à rembourser la banque en cas de difficulté financière de l’acquéreur, avant de se retourner contre ce dernier pour rentrer dans ses frais. Coût de la caution : environ 1 % du capital emprunté. Avec elle, vous versez une participation au fonds mutuel de garantie qui vous est remboursée à hauteur de 75 % en fin de crédit et vous n’avez pas besoin de payer de mainlevée d’hypothèque en cas de remboursement anticipé. Dans la pratique vous n’aurez pas toujours le choix, la banque pouvant imposer sa garantie.

Bon à savoir :
Quand le prêt est garanti par une hypothèque, le contrat doit obligatoirement être passé devant notaire. Ce qui génère des frais supplémentaires.

Les frais liés à la copropriété.
En achetant un appartement ou une maison à un promoteur, vous allez devenir copropriétaire. Il faudra mandater un syndic pour la gestion quotidienne de l’immeuble : ménage, entretien de la résidence.Une avance de trésorerie sera demandée pour démarrer la gestion et il y aura ensuite des appels de fonds trimestriels correspondant à vos tantièmes.

Naturellement vous devrez vous acquitter de la taxe foncière.Votre locataire s’acquittera, lui, de la taxe d’habitation. Certaines communes exonèrent les logements neufs pendant deux ans. Mais attention, ce n’est pas obligatoire !